链家研究院:开发商主动降价的并不多,三四线楼市热难持续

中国经营报V房产2017-07-17 08:02

自3·17北京调控以来,全国楼市持续加码。目前,一线楼市“速冻”,二线城市表现“冷热不均”;强二线在“四限”调控之下,成交量明显收缩;曾经不受关注的“弱二线”则出现明显上涨。而在货币化补贴和加杠杆的刺激之下,尤其是环沪、环深、环京的三四线城市出现了显著的成交量上涨。

链家研究院:开发商主动降价的并不多,三四线楼市热难持续

在调控百日之际,链家研究院基于实时动态的交易数据展示了调控的“百日全景”:一线僵而脆弱,处于刀刃上的平衡;带看量、线上浏览量等先行指标显示一线的潜在意向需求仍然存在,客房比保持稳定,可售可签库存依然不足。在这个背景下,政策应保持稳定,既要避免过度打压,更要避免刺激。

链家研究院院长杨现领建议,长效机制的核心在住,不在炒。解决住,关键是租,不在买。一线城市的核心矛盾仍然是供求不平衡,不可能通过商品房的无限供应来满足市场的交易需求,只有盘活存量,释放租赁房源,鼓励新市民租房,让租房成为一种可行的居住方式。

杨现领强调,大城市圈化是市场规律,在北京人口疏解趋势不变的情况下,北京房地产市场调控的出路在于环北京,调控应该“同城化”,协调联动,且不宜同向收缩。

杨现领还指出,主动降价的开发商并不是特别多。成交量下降,更多是因为开发商在一二线主动推盘量下降比较明显,成交量下降是因为购买需求本身也在控制着。事实上供给在收缩,房价压力并没有真正意义上减轻。

一线楼市“变慢变冷”,三四线崛起背后是加杠杆

截至目前,全国52个城市累计共出台120项调限购政策、162项调限贷政策。调控的范围更广、力度更强、频率更高,手段更新,持续时间更长。与此同时,房贷也在收紧。

“本轮调控更注重’堵漏’。”杨现领将现阶段市场形容为“刀刃上的平衡”,“难上也难下,僵而脆弱”。

调控之下,一线城市新房和二手房市场均出现变慢变冷的整体下滑态势。二线城市则“冷热不均”,前期较热的二线城市市场逐渐冷却,前期价格涨幅较弱的弱二线城市则出现阶段性反弹。

究其原因,杨现领认为,弱二线市场的反弹是一方面调控溢出的影响,资金在大城市限购中寻求投资机会。另一方面,这些城市经过前几年持续的去库存,市场存在自发的上行动力,但总体上,这是个阶段性的“恢复性增长”,随着信贷政策的持续收紧,弱二线城市的反弹持续能力有限。

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与传统热点城市在调控中降温不同,目前大型城市圈周边的三四线城市的市场较为火热。比如环京城市圈廊坊、香河新房成交量增长。

杨现领分析,上述城市一方面是受益于大城市调控带来的溢出效应,另一方面,是源于棚改货币化。国开行、农行的棚改专项贷款均大幅增长,由此支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。

但杨现领同时指出,三四线城市房地产是在去库存和棚户区改造政策下的市场,与人口流动方向相违背,未来可持续性不容乐观。

杨现领认为,三四线崛起背后很大动力是加杠杆,通过货币化的补贴形式加杠杆,这个加杠杆持续性是比较弱的。

开发商集中度提高,引发土地争夺战

市场调整之时,往往也是行业内部重新洗牌之时。房地产产业链下游的需求端对上游的影响也开始显现——开发商市场集中度明显提高。

根据成交金额统计,今年前5个月,TOP5市场占有率由去年的15%提高到23%,TOP10份额由22%提高到32%,TOP20由29%提高到40%。

“市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志”,杨现领认为,我国房地产市场长期由增量向存量转变,短期面临史上最为严峻的调控,但是大型开发商在资金成本、拿地能力、并购能力等方面具备明显的优势,市场集中度是自然结果。

数据显示,目前,中国TOP10开发商的集中度已经超过30%,接近美国的水平。杨现领预测,下一阶段,集中有可能发生在中大型企业之间,开发商之间的分化会非常显著,一批企业甚至是大型企业或将退出或整合。

当下,大型企业,尤其是以布局三四线为重点的恒大、碧桂园(资料 动态 图库)为主的企业,对土地的争夺已十分激烈。杨现领表示,大型企业并不在意一个项目的短期得失,而更在意长期的布局,因此,对土地价格不敏感,这甚至导致部分城市出现“摇号”供地的现象。

链家研究院:开发商主动降价的并不多,三四线楼市热难持续

增量改革化解存量问题才是长效机制的可行路径

对于未来市场,杨现领预测,换房需求仍然存在,且近几年会越来越多,尤其是人口流入多、年龄结构年轻化的一二线城市。

“其中,大城市“面积改善”和“学区改善”会越来越多。”杨现领进一步解释,因为2016年以来重点城市房价快速上涨,购买力不足的不少刚需者选择了“先上车”,后期因为居住环境、品质或是学区需求带来的换房需求将会不少。相比之下,经过这一轮改善性需求的短期快速释放,未来三四线城市换房需求则较弱。

针对中国房地产发展的阶段特点和现实问题,杨现领建议,目前金融市场的紧缩仍在持续,短期政策应以稳为主,不宜变紧。考虑到一线城市换房需求仍然在观望,政策更不宜放松。

“另外,调控应与京津冀城市圈发展和北京疏解非首都功能相契合,北京采取调控手段的同时,应当对周边地区采取放松政策,引导产业和住房需求向周边地区疏导转移。”在杨现领看来,建立中性的市场规则是长效机制的导向,解决住的问题是长效机制的核心,增量改革化解存量问题才是长效机制的可行路径。

杨现领进一步建议,优化土地供给结构,增加土地供应主体,提高土地供应弹性。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下,增加市场有效供给更多需要靠二手房,同时补齐租赁市场发展短板,落实购租并举。

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